NGUY CƠ TRẢ LẠI HÀNG VẠN TỶ ĐỒNG VÌ THU THUẾ SAI...

NGÀNH THUẾ ĐỨNG TRƯỚC NGUY CƠ TRẢ LẠI HÀNG VẠN TỶ ĐỒNG VÌ THU THUẾ SAI... 

Lê Công Định

Như chúng ta biết, vụ án trốn thuế liên quan đến luật sư Trần Vũ Hải sẽ được xét xử sơ thẩm tại Tòa án thành phố Nha Trang vào ‪sáng 13/11/2019‬. Luật sư Hải và vợ bị cáo buộc đã giúp bên bán nhà đất "trốn" nộp 280 triệu đồng thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ việc chuyển nhượng một bất động sản tại Nha Trang, do hai bên mua bán đã ký kết một hợp đồng chuyển nhượng ghi giá giao dịch thấp hơn mức "giá chuyển nhượng thực tế" vào năm 2016.

60 luật sư Việt nam đã đăng ký bào chữa cho vợ chồng luật sư Trần Vũ Hải, trong đó có khá nhiều luật sư kỳ cựu. Nhiều người đánh giá, nếu kết quả của vụ án này là một bản án tuyên luật sư Hải có tội, thì hàng triệu người dân Việt Nam có nguy cơ nối tiếp ông ra trước vành móng ngựa, cả bên bán lẫn bên mua, vì tình trạng ghi thấp giá trong các hợp đồng chuyển nhượng được công chứng dùng để khai thuế là phổ biến tại Việt Nam, đặc biệt gia đình các quan chức nhiều nhà lắm của, tham lam có thừa.

Theo luật định, nhà nước thu thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản bằng 2% giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. Nếu giá ghi này thấp hơn giá do chính quyền địa phương quy định trong biểu giá nhà đất chính thức, thì áp thuế theo biểu giá.

Phần lớn người bán đều yêu cầu người mua ghi trong hợp đồng thấp hơn giá mà chính quyền quy định và các công chứng viên cũng khuyên các bên như vậy, để bên bán nộp thuế TNCN thấp hơn, do biểu giá của chính quyền có thể thấp hơn giá thị trường nhiều lần.

Các luật sư của ông Trần Vũ Hải khẳng định vợ chồng ông vô tội và tin rằng mục đích của vụ án này là tước thẻ luật sư của ông Hải, bởi lẽ thực trạng nêu trên đã diễn ra hàng chục năm nay tại Việt Nam, giới chức ngành thuế và tư pháp đều biết rõ, nhưng chưa ai bị xử phạt hành chính vì ghi giá thấp hơn thực tế trong chuyển nhượng bất động sản, và tất nhiên càng không có chuyện bị quy tội hình sự, cho đến khi có sự kiện liên quan đến ông Trần Vũ Hải, một luật sư bị xem là "cái gai" trong mắt một số thế lực.

Bàn đến quy định về thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, một số luật sư có kinh nghiệm trong lĩnh vực thuế đã phát hiện rằng chính các cơ quan thuế đang lạm thu trái quy định của Chính phủ và Bộ Tài chính.

Thông tư số 05/VBHN-BTC hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân do Bộ Tài chính ban hành ngày 14/3/2016 quy định như sau:

"Điều 12. Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất.

1. Giá chuyển nhượng

a) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

b) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. [...]"

Trên thực tế hầu hết các hợp đồng chuyển nhượng bất động sản (nhà đất) đều không ghi riêng giá trị quyền sử dụng đất, mà ghi chung giá nhà và đất thành một con số. Thường chỉ có các công ty kinh doanh bất động sản mới phân biệt giá quyền sử dụng đất với giá tài sản trên đất (công trình xây dựng).

Ví dụ, hợp đồng mua bán nhà 3 tầng trên 100 m2 đất ghi giá chuyển nhượng tổng cộng là 10 tỷ đồng. Không ai ghi giá đất 100m2 là 8 tỷ và giá nhà 3 tầng 2 tỷ, mà chỉ ghi trên hợp đồng là 10 tỷ đồng (kể cả khi ghi đúng giá mua bán thực tế).

Nói cách khác, trường hợp mua bán nhà đất như vậy thuộc trường hợp “không ghi giá đất trên hợp đồng”, và do đó giá chuyển nhượng đất được tính theo bảng giá đất do chính quyền cấp tỉnh quy định (có thể thấp hơn giá thị trường nhiều lần), còn trị giá nhà theo giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định.

Tổng giá chuyển nhượng để tính thuế bằng hai giá này cộng lại (đều do UBND cấp tỉnh quy định), chứ không phải giá ghi duy nhất trên hợp đồng mua bán bất động sản (kể cả ghi theo thực tế).

Trở lại ví dụ bán nhà 3 tầng trên 100 m2 đất, do không ghi riêng giá đất trên hợp đồng, nên áp theo giá đất của bảng giá do UBND tỉnh quy định, chẳng hạn 10 triệu/m2 thì 100 m2 tính giá = 1 tỷ đồng; còn giá trị nhà là 3 triệu đồng/m2 xây dựng x 3 tầng x 100m2 = 900 triệu đồng; tổng giá chuyển nhượng tính thuế là 1 tỷ + 900 triệu = 1,9 tỷ đồng.

Theo cách tính của Thông tư 05 người bán phải nộp thuế TNCN là 2% x 1,9 tỷ đồng = 38 triệu đồng, chứ không phải 2% x 10 tỷ đồng bằng 200 triệu đồng, như cách tính phổ biến hiện nay của cơ quan thuế. Nói cách khác, người bán bị cơ quan thuế lạm thu 200 triệu - 38 triệu = 162 triệu đồng.

Như vậy, nếu người dân mua bán nhà “lách luật” ghi thấp giá trong hợp đồng mua bán thì cơ quan thuế thu đúng luật, còn nếu người dân “thật thà” ghi đúng giá thực tế mua bán trong hợp đồng, người bán đã bị cơ quan thuế lạm thu trái pháp luật.

Vì vậy, với phát hiện “lạm thu trái pháp luật” của các cơ quan thuế từ các luật sư nhân vụ án “trốn thuế” liên quan đến luật sư Trần Vũ Hải, các bị cáo trong vụ này đương nhiên phải được tuyên vô tội, còn các cơ quan thuế Việt Nam có thể đứng trước một cuộc khủng hoảng.

Có thể hàng chục vạn người bán nhà đất trong mấy năm qua sẽ nhờ các luật sư này và các đồng nghiệp của họ kiện cơ quan thuế yêu cầu hoàn lại số thuế bị lạm thu và bồi thường thiệt hại theo quy định của luật về quản lý thuế. Số tiền phải hoàn và bồi thường có thể lên đến hàng vạn tỷ đồng!